不動産を売却するときの媒介契約とは？種類や注意点について解説

不動産を売却するときは、不動産会社の仲介で売却活動をおこない買主を探すのが一般的な方法です。
そのために、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要がありますが、媒介契約には3種類あり、どの契約を結ぶかによって売却の結果に影響します。
そこで今回は、不動産を売却するときに結ぶ媒介契約とはどのようなものなのか、3種類の媒介契約の特徴とそれぞれのメリット、注意点について解説します。
不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産を売却するときの媒介契約とは？

不動産売買は大きなお金が動く取引であるため、個人に多額のお金を支払って不動産を購入することに抵抗を感じる方がほとんどです。
したがって、個人で買主を探しても、なかなか買主が見つからない可能性が高いです。
また、不動産売買をおこなう際には、専門的な知識が必要な場面が多いため、不動産売買に不慣れな個人間での取引は、大きなトラブルに発展する可能性もあります。
スムーズに、安心して不動産を売却するために、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
そのためには不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。

媒介契約とは

媒介契約とは、不動産取引の成立に向けて活動するよう、不動産会社に仲介を依頼する契約のことです。
仲介とは、売主と買主のあいだに入って取引を成立させることです。
媒介契約を結んだ不動産会社は、売却活動から不動産の引渡しまでに必要な仲介業務をおこないます。
そもそも、不動産会社が不動産取引を仲介する際には、宅地建物取引業法により媒介契約を締結する義務があります。
したがって、不動産会社に仲介を依頼して不動産を売却する場合は、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があるのです。

媒介契約は3種類ある

媒介契約は、以下の3つの種類に分かれています。

●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約

これらを分けるポイントは、媒介契約を結べる不動産会社の数と自分で見つけた買主との取引が可能かどうか、レインズへの登録義務や販売状況の報告義務の有無です。
レインズとは、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」が運営する不動産情報ネットワークです。
それぞれの特徴やメリットについては、次章で解説します。

不動産を売却するときに結ぶ3種類の媒介契約のメリット

先述のとおり、媒介契約は3種類あり、どれを選択するかによって売却の結果が異なる場合があります。
そこで次に、3種類の媒介契約の特徴や、それぞれのメリットについて解説します。

一般媒介契約の特徴とメリット

複数の会社と媒介契約を結ぶことができ、自分で買主を見つけた場合は直接取引することも可能です。
レインズへの登録や販売状況を報告する義務はありません。
複数の不動産会社がそれぞれ売却活動をおこなうことから、好条件で購入してくれる買主を選んで取引できます。
需要が高い人気エリアの場合は、不動産会社が競うため、高値売却が望める点が大きなメリットです。
また、自分で見つけた買主との直接取引も可能なので、購入してくれる可能性がある親族や知人がいる方にも向いています。

専任媒介契約の特徴とメリット

媒介契約を結べるのは1社のみで、自分で買主を見つけた場合は直接取引することも可能です。
レインズへの登録や販売状況を報告する義務があります。
レインズへの登録は、媒介契約締結日の翌日から7日以内におこないます。
売主へ販売活動の状況報告は、2週間に1回以上です。
レインズに登録することで、広いエリアに情報を知らせることができます。
また、販売活動の状況報告があるため、市場の反応や不動産会社の活動内容を把握しやすい点もメリットの1つです。
また、自分で見つけた買主との直接取引も可能なので、知人などに声をかけて見るのも良いでしょう。

専属専任媒介契約の特徴とメリット

媒介契約を結べるのは1社のみで、自分で買主を見つけた買主に売却する場合は、不動産会社を介さなければなりません。
専任媒介契約と同じく、レインズへの登録や販売状況を報告する義務があります。
レインズへの登録は、媒介契約締結日の翌日から5日以内におこないます。
売主へ販売活動の状況報告は、1週間に1回以上です。
専属で仲介をおこなうため、不動産会社はより積極的に販売活動をおこないます。
また、レインズへの登録が専任媒介契約より早いことで、早期売却につながる可能性が高まります。
このように、3種類の媒介契約にはそれぞれ特徴があるため、メリットを比較して、ご自身に合った媒介契約を結ぶことが大切です。

不動産を売却するときの媒介契約の注意点

媒介契約には3種類あることを前章で解説しましたが、注意点があれば事前に知って選択する際の参考にしたいですよね。
そこで最後に、不動産を売却するときに結ぶ媒介契約の注意点について解説します。

注意点1：内見が重ならないようにする

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社が売却活動をおこなうため、内見の希望日が重なる場合があります。
1日に数件の内見申し込みが入った場合は、連絡を受けた順番に対応するようにしましょう。
同じ時間に複数の内見を受けないよう、スケジュール管理を徹底することが大切です。

注意点2：広告に記載する内容を統一する

一般媒介契約では、それぞれの不動産会社がチラシを作成したり、インターネットに不動産の情報を掲載したりします。
このとき、同じ物件なのに築年数が異なっていたり、価格に差があったりすると、購入希望者が混乱して不信感を抱く可能性があります。
したがって、各社に伝える情報は統一することが大切です。

注意点3：不動産会社が多すぎないようにする

多くの不動産会社と媒介契約を結べば、それだけ多くの内見希望が入ると思われる方もいらっしゃるでしょう。
たしかに、人気が高いエリアの場合は、不動産会社が競う合うほどの需要がある場合も少なくありません。
しかし、媒介契約を結ぶ不動産会社が多ければ良いというものではありません。
窓口が多ければ、それだけ対応する手間が増え、スケジュール管理もしにくくなります。
また、不動産会社の受け取り方が異なると、売主の希望に沿った売却活動をおこなわない可能性もあります。
したがって、一般媒介契約を結ぶ場合は、2～3社にとどめておくのがおすすめです。
売却をスムーズに進めるためには、不動産会社に希望をしっかり伝え、効率の良い売却活動をおこなうことが大切です。
先述のとおり、需要が高い人気エリアの場合は、一般媒介契約を結び複数の不動産会社が競い合うことで、高値売価が望めるかもしれません。
しかし、立地があまり良くない場合や、築年数が古い物件など売却しにくい不動産は、一般媒介契約を結んでも、活発に活動しない可能性があります。
その場合は、しっかりと販売戦略を練って売却活動をおこなうために、1社のみが仲介する専任媒介契約もしくは、専属専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。
そして、売主は内見時に買主から良い印象を持ってもらえるよう、内見準備をしっかりおこなって、気持ち良く内見できる環境づくりを心掛けることが大切です。

まとめ

不動産を売却するときには、不動産会社と媒介契約を結んで仲介を依頼するのが一般的です。
媒介契約には3種類あり、仲介を依頼する不動産会社の数や販売方法などに違いがあるため売却の結果にも影響します。
したがって、売却したい不動産の立地や物件の状態などを考慮し、売却しにくい不動産であれば、専任媒介契約か専属専任媒介契約を検討しましょう。