不動産購入の具体的な流れとは？販売形態の違いや注意点も解説！

不動産購入を検討している方は、どのような手順で進めるのか気になっているかもしれません。
事前に購入手続きの流れを把握しておけば、予期せぬトラブルを避け、スムーズに手続きを進めることができます。
この記事では、不動産購入における販売形態の違い、購入の具体的な流れ、そして押さえておくべき注意点についてわかりやすく解説します。

不動産購入における2つの販売形態の特徴

不動産を購入する際は、大きく分けて「売主物件」と「仲介物件」の2つの販売形態があります。
それぞれ購入手続きが異なるため、事前にどちらの方法を選ぶか決めておくことが重要です。
まずは、それぞれの特徴について説明します。

販売形態①売主物件

売主物件は、不動産会社が売主となり、仲介業者を介さずに直接購入する形式です。
売主物件とは、不動産会社が売主として所有する物件を指します。
個人間での取引は、仲介物件を通じておこなわれることが多く、直接の売買は一般的ではありません。
メリット

●仲介業者を介さないため、仲介手数料がかからない
●売主と直接連絡が取れるため、手続きがスムーズに進む

デメリット

●仲介のサポートがないため、自分で条件に合う物件を見つけなければならない
●契約や金融機関との手続きも自分で対応しなければならない

販売形態②仲介物件

仲介物件は、買主と売主の間に不動産仲介業者が介入し、売買をサポートする形式です。
プロのサポートを受けられるため、初心者でも安心です。
メリット

●金融機関との手続きや契約をサポートしてくれる
●不動産の専門家が適切な交渉をおこなう
●不動産購入が初めてでも、専門家が一からサポートしてくれる

デメリット

●仲介手数料がかかる
●仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、以下の計算式で上限が決まっています。
「物件価格の3% + 6万円 + 消費税」
たとえば、4,000万円の物件を購入する場合の計算式は次のとおりです。
4,000万円 × 3% + 6万円 + 10%（消費税） = 最大138.6万円

購入方法の選び方

売主物件は手数料がかからず手続きが早い反面、自己管理が必要です。
一方、仲介物件はプロのサポートが受けられ安心ですが、手数料が発生します。
費用とサポートのバランスを考え、自分に合った購入方法を選びましょう。

不動産購入の具体的な流れ

不動産を購入する際、売主物件と仲介物件の基本的な流れはほぼ同じです。
各ステップを事前に理解し、計画的に進めれば、不動産購入がスムーズに進みます。
続いて、購入の具体的な流れをわかりやすく説明します。

流れ1. 希望条件を決定する

まずは、自分の生活に合った物件の条件を決めましょう。
今後の家族構成や収入の変化も考慮し、数十年先を見据えた判断が重要です。
決めるべきポイント

●物件価格
●間取り（家族構成に合う広さか）
●立地（職場や学校へのアクセス）
●交通の便
●周辺環境（騒音や治安）
●築年数（新築か中古か）

流れ2. 物件を選ぶ

条件が固まったら、インターネットや不動産会社を通じて物件を探します。
重要なのは「現地の確認」です。
写真や資料では見えない部分を自分の目で確かめましょう。
確認するポイント

●周辺の騒音や駅からの距離
●建物の傷み具合
●日当たりの状況
●窓からの景観

流れ3. 資金計画を立てる

資金計画は、無理のない返済プランを立てるために欠かせません。
考慮すべき費用

●頭金や自己資金
●住宅ローンの借入額・金利
●諸費用（印紙代、仲介手数料、不動産取得税など）
●リフォーム費用・家具代
●固定資産税・都市計画税

流れ4. 購入の申し込み

購入したい物件が決まったら、不動産会社に「不動産購入申込書」を提出します。
この書類は「購入意思表示」であり、正式な売買契約とは異なるため、あとからキャンセルすることが可能です。
新築マンションの場合、「申込証拠金」として1〜10万円程度を支払うことが一般的です。
この証拠金は契約が成立した場合、手付金の一部として充当されます。

流れ5. 住宅ローンの事前審査

正式なローン申請の前に、金融機関で「事前審査」を受けます。
事前審査では、収入や信用情報をもとに借入可能額が簡易的に判断され、結果は最短で即日中に通知されます。
必要書類

●本人確認書類（免許証など）
●収入証明（源泉徴収票、確定申告書など）
●物件資料（物件概要書やチラシの写し）

流れ6. 契約内容の確認

不動産の契約前には、宅地建物取引士が重要事項を説明します。
事前に「重要事項説明書」を確認し、不明点があれば説明を受けましょう。
また、固定資産税や都市計画税については、売主と買主がどの期間分を負担するかを事前に確認し、不公平が生じないように取り決めておきます。
確認するべき内容

●登記情報と物件の記載が正しいか
●支払金額や期限に誤りがないか
●固定資産税や都市計画税の負担が公平か

流れ7. 売買契約の締結

契約内容を確認後、売買契約を結び、「手付金」を支払います。
手付金は契約成立の証として支払われ、購入価格の5〜10%が相場です（例：4,000万円の物件であれば200〜400万円）。

流れ8. 住宅ローンの本審査と契約

売買契約後、住宅ローンの本審査を受けます。
本審査では、健康状態や勤続年数、物件の担保評価などが詳細に調査され、特定の病歴がある場合、借入条件が変更されることがあります。
審査結果は通常1〜2週間で通知されますが、金融機関によって異なる場合もあるため、注意が必要です。

流れ9. 残金決済

契約で支払った手付金を差し引いた残金を支払います。
住宅ローンを利用する場合、金融機関から不動産会社へ直接振り込みを依頼することが可能です。
残金の支払いが完了すると、物件の引き渡しがおこなわれます。

流れ10. 物件の引き渡しと登記

物件引き渡し時には、司法書士によって所有権移転登記（中古物件の場合）や所有権保存登記（新築の場合）がおこなわれ、正式に購入者が所有者となります。

不動産購入時の注意点

不動産を購入する際は、資金計画や災害リスクに十分な配慮が必要です。
最後に、それぞれの注意点を説明します。

資金計画に関する注意点

不動産購入では、物件価格や土地代だけでなく、さまざまな初期費用が発生します。
これらの費用を見落とすと、予算が不足する恐れがあるため、事前の計画が重要です。
初期費用の目安

●新築物件：物件価格の3～7％
●中古物件：6～10％

具体的な初期費用には、印紙税や仲介手数料、不動産取得税などの税金や各種手数料が含まれます。
また、頭金、手付金、火災保険料などの諸費用を考慮し、事前に計画を立てることが重要です。
中古物件では、リフォーム費用も初期費用にくわえる必要があり、家具を新調する場合や引っ越し代も別途考慮する必要があります。
とくにリフォームを検討する場合は、その費用を資金計画に組み込み、計画を立てましょう。
リフォーム内容によっては税制上の優遇措置が受けられる場合もあるため、事前に確認することが大切です。

災害リスクに関する注意点

日本では地震や台風、洪水などの自然災害が頻発するため、物件選びの際には災害リスクへの備えが重要です。
自治体が提供するハザードマップを活用することで、河川の氾濫や地盤の危険度、火災時の延焼リスク、避難所へのアクセス状況を確認できます。
これらの情報を事前に把握することで、安全なエリアを選び、災害リスクを軽減することが可能です。
また、物件の耐震強度も確認し、1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件は新耐震基準に準拠しています。
詳細な耐震性を確認するためには、日本建築防災協会の「誰でもできるわが家の耐震診断」を利用するか、専門家に依頼することをおすすめします。

まとめ

不動産購入は「売主物件」と「仲介物件」に分かれ、前者は手数料不要だが自己管理が必要で、後者は手厚いサポートが受けられるが費用がかかります。
購入時には初期費用を含めた資金計画を立て、無理のない返済プランを準備することが大切です。
また、災害リスクや物件の耐震性を事前に確認し、安全な住まいを選びましょう。